【寄稿】不動産バブルが弾ければ韓国経済に大寒波

　全てのバブルはこれまで例外なく弾けてきた。株式市場では弾けることが多いが、不動産市場で弾ければその威力は巨大だ。バブルが借金となったとき、その威力は想像を超える。

　2008年の米国発金融危機は、韓国式に言えば中産階級を対象とした住宅担保ローンが発端だった。低金利で住宅価格の100％以上を貸し付けるという誘惑に我も我もと家を買い、不動産ブームが起きた。06年初めにピークを迎えた米国の住宅価格は12年初めまでの物価上昇分を考慮しても約36％下落した。1930年代の大恐慌時の下落幅（26％）を上回るものだ。

　1990年代初めの日本のケースはさらに残酷だ。85年のプラザ合意で円の価値が約2倍になると、景気低迷を懸念した日本政府は政策金利を5％から2.5％に引き下げた。低金利で円資金が好きなだけ借りられるようになると、国内外で不動産購入ブームが起きた。1990年には東京の住宅価格が5年で2.4倍になった。しかし、5年後の住宅価格は約30％下落し、10年後には半分になった。

　韓国にも同様のケースがあった。至近なのは2006年の不動産バブルだ。当時は銀行が経営規模を拡大するために競争し、住宅担保ローンを大幅に増やしたことが禍根だった。ちょうど地域均衡開発ブームまで重なり、不動産の狂風が吹いた。首都圏の住宅価格は06年だけで20％以上上昇し、江南、果川などでは30％以上も値上がりした。

　政府は住宅価格安定に向け、分譲価格上限制、不動産総合課税、譲渡税の課税強化、ローン抑制といったあらゆる規制手段を動員した。しかし、住宅価格は上昇を続け、結局は利上げと08年の世界的な金融危機で終息した。不動産ブーム以前に8億ウォン前後だったソウル江南区道谷洞の面積85平方メートルのマンションは、19億ウォンまで高騰したが、バブル崩壊で12年には再び9億ウォンまで下落した。

　これらのケースを見れば共通点がある。いずれも実需要よりも低金利に幻惑され、借金をして家を買った結果だ。バブルが崩壊すれば、例外なくやってくるのが深刻な不況だ。米国のバブル崩壊は世界的な金融危機につながり、日本は「失われた20年」の出発点になった。韓国も米国、日本ほどではないにせよ、厳しい試練を経験した。08年以降、住宅売買が途絶え、売れ残り物件が16万戸を超え、建設会社が連鎖倒産した。建設市場が冷え込み、庶民層の景気から冷え込んでいった。